Kaufnebenkosten beim Immobilienerwerb in Spanien
Der Traum vom eigenen Heim unter südlicher Sonne lockt jährlich tausende Deutsche an die Costa del Sol. Doch wer eine Immobilie in Spanien kaufen möchte, sollte neben dem Kaufpreis unbedingt die zusätzlichen Kaufnebenkosten einkalkulieren. Diese können in Spanien zwischen 10 und 15 Prozent des Kaufpreises betragen – ein nicht zu unterschätzender Faktor bei der Finanzplanung.
Die wichtigsten Kaufnebenkosten bei spanischen Immobilien im Überblick
Beim Immobilienkauf in Spanien fallen verschiedene zusätzliche Kosten an, die je nach Region und Art der Immobilie variieren können. An der Costa del Sol, besonders in begehrten Lagen wie Estepona, ist mit folgenden Kaufnebenkosten zu rechnen:
Grunderwerbsteuer und Mehrwertsteuer
Die größte Position unter den Kaufnebenkosten in Spanien ist die Grunderwerbsteuer (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ITP). Bei Bestandsimmobilien beträgt diese in Andalusien gestaffelt zwischen 8 und 10 Prozent des Kaufpreises. Für Neubauten gilt stattdessen die spanische Mehrwertsteuer (IVA) von 10 Prozent, die direkt an den Bauträger gezahlt wird.
Besonders attraktiv präsentiert sich in dieser Hinsicht Estepona, wo zahlreiche Neubauprojekte in Estepona entstehen, die moderne Architektur mit mediterranem Flair verbinden. Die Stadt entwickelt sich stetig weiter und bietet eine exzellente Infrastruktur bei gleichzeitig bewahrtem andalusischem Charme.
Notarkosten und Grundbucheintrag
Die Notargebühren (Notario) gehören zu den unvermeidlichen Kaufnebenkosten beim Immobilienerwerb in Spanien. Sie sind gesetzlich festgelegt und betragen etwa 0,5 bis 1 Prozent des Kaufpreises. Für die Eintragung ins Grundbuch (Registro) fallen nochmals rund 0,4 bis 0,8 Prozent an. Diese Beträge können je nach Komplexität der Transaktion und Region variieren.
Ein Beispiel: Bei einer Bestandsimmobilie im Wert von 300.000 Euro an der Costa del Sol würden Notarkosten von etwa 1.500 bis 3.000 Euro und Grundbuchgebühren von 1.200 bis 2.400 Euro anfallen.
Anwaltskosten – ein empfehlenswerter Schutz
Anders als in Deutschland ist in Spanien die Einschaltung eines Anwalts beim Immobilienkauf nicht gesetzlich vorgeschrieben. Dennoch ist es dringend zu empfehlen, einen spanischen Rechtsanwalt (Abogado) zu beauftragen, der die gesamte Transaktion begleitet. Die Kosten hierfür liegen typischerweise bei 1 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises.
Besonders für ausländische Käufer bietet ein Anwalt wichtigen Schutz. Er prüft nicht nur die Rechtssicherheit der Immobilie, sondern kümmert sich auch um die korrekte Abwicklung aller steuerlichen Verpflichtungen und stellt sicher, dass keine versteckten Lasten auf der Immobilie liegen.
Maklergebühren als Teil der Kaufnebenkosten
In Spanien werden Maklergebühren traditionell vom Verkäufer getragen, allerdings gibt es zunehmend geteilte Modelle. Üblicherweise betragen die Maklergebühren zwischen 3 und 5 Prozent des Kaufpreises. Als Käufer sollten Sie vor Vertragsunterzeichnung unbedingt klären, ob und in welcher Höhe Maklergebühren auf Sie zukommen.
Die Investition in einen guten Makler kann sich besonders in begehrten Gegenden wie Estepona lohnen. Hier finden Sie eine große Auswahl an attraktiven Resale-Angeboten in Estepona, von mediterranen Villen bis hin zu modernen Apartments mit Meerblick, die ohne Maklerunterstützung oft gar nicht auf den offenen Markt kommen.
Zusätzliche Steuern und Abgaben
Zu den oft übersehenen Kaufnebenkosten in Spanien gehören diverse kommunale Abgaben. Die Plusvalía-Steuer (Wertzuwachssteuer) wird normalerweise vom Verkäufer getragen, kann aber vertraglich auf den Käufer übertragen werden. Zudem fallen Gebühren für Anschlüsse von Wasser, Strom und Gas an, wenn diese neu eingerichtet werden müssen.
Für Eigenheimbesitzer ist zudem die jährliche Grundsteuer (IBI) zu berücksichtigen. Diese variiert je nach Gemeinde, liegt aber typischerweise zwischen 0,4 und 1,1 Prozent des Katasterwerts. In Estepona sind diese Steuern im regionalen Vergleich moderat, was neben dem charmanten Stadtbild und der idealen Lage einen weiteren Vorteil darstellt.
Finanzierung und Bankgebühren
Wenn Sie Ihre Immobilie an der Costa del Sol mit einer spanischen Hypothek finanzieren möchten, kommen weitere Kaufnebenkosten auf Sie zu. Dazu gehören:
Die Bankgebühren für die Hypothekeneröffnung betragen etwa 1 Prozent des Darlehensbetrags. Die notarielle Beurkundung des Hypothekenvertrags kostet zusätzlich rund 0,5 Prozent. Für die Grundbucheintragung der Hypothek fallen weitere 0,4 Prozent an. Hinzu kommen eventuell Kosten für eine von der Bank geforderte Immobilienbewertung (Tasación), die zwischen 300 und 600 Euro liegen kann.
Wichtig zu wissen: Seit einer Gesetzesänderung im Jahr 2018 trägt die kreditgebende Bank in Spanien einen Großteil der mit der Hypothek verbundenen Kosten, was die Gesamtbelastung durch Kaufnebenkosten für Käufer erheblich reduziert hat.
Praktische Beispielrechnung der Kaufnebenkosten
Um die reale Belastung durch Kaufnebenkosten in Spanien zu verdeutlichen, hier ein konkretes Rechenbeispiel für den Erwerb einer Bestandsimmobilie im Wert von 350.000 Euro in Estepona:
– Grunderwerbsteuer (8-10%): 28.000-35.000 Euro
– Notarkosten (0,5-1%): 1.750-3.500 Euro
– Grundbucheintrag (0,4-0,8%): 1.400-2.800 Euro
– Anwaltskosten (1-1,5%): 3.500-5.250 Euro
Die Gesamtsumme der Kaufnebenkosten beläuft sich somit auf 34.650 bis 46.550 Euro, was etwa 10-13,3% des Kaufpreises entspricht. Bei einem Neubau würden statt der Grunderwerbsteuer die Mehrwertsteuer von 10% (35.000 Euro) plus eine Stempelsteuer von 1,5% (5.250 Euro) anfallen.
Steuerliche Aspekte für ausländische Käufer
Neben den direkten Kaufnebenkosten sollten ausländische Käufer auch die langfristigen steuerlichen Verpflichtungen berücksichtigen. Nicht-Residenten müssen in Spanien eine jährliche Einkommensteuer auf den unterstellten Mietwert der Immobilie entrichten, selbst wenn diese nicht vermietet wird. Zudem gilt bei einem späteren Verkauf die spanische Kapitalertragssteuer von derzeit 19% auf den Gewinn.
Bei Vermietung der Immobilie fallen zusätzliche Steuern an. Eine professionelle Steuerberatung ist hier unverzichtbar, um alle Aspekte optimal zu gestalten und keine Steuerpflichten zu übersehen.
Tipps zur Reduzierung der Kaufnebenkosten
Obwohl die meisten Kaufnebenkosten in Spanien gesetzlich festgelegt sind, gibt es einige Möglichkeiten, die Gesamtbelastung zu optimieren:
Vergleichen Sie verschiedene Angebote von Notaren und Anwälten. Besonders bei höherwertigen Immobilien lassen sich hier durch Verhandlungen oft Vergünstigungen erzielen. Prüfen Sie, ob bestehende Anschlüsse für Wasser und Strom übernommen werden können, statt neue einrichten zu müssen. Bei Neubauprojekten können manchmal im Rahmen von Verkaufsaktionen bestimmte Nebenkosten vom Bauträger übernommen werden.
Besonders in Estepona, wo sowohl der Bestandsimmobilienmarkt als auch neue Bauprojekte florieren, lohnt es sich, verschiedene Angebote zu vergleichen und mit Verkäufern oder Bauträgern über mögliche Übernahmen von Nebenkosten zu verhandeln.
Fazit: Kaufnebenkosten einplanen für den erfolgreichen Immobilienkauf
Die Kaufnebenkosten in Spanien stellen einen bedeutenden Faktor bei der Kalkulation des Immobilienerwerbs dar. Mit einem Anteil von 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises sollten sie von Anfang an in die Finanzplanung einbezogen werden. Trotz dieser zusätzlichen Kosten bleibt der Immobilienkauf an der Costa del Sol eine lohnende Investition – sei es als Feriendomizil, dauerhafter Wohnsitz oder Kapitalanlage.
Estepona hat sich in den letzten Jahren zu einer besonders attraktiven Stadt an der Costa del Sol entwickelt. Die Kombination aus authentischem andalusischem Charme, hervorragender Infrastruktur und einem vielfältigen Immobilienangebot macht die Stadt zu einem Geheimtipp für Käufer, die das Beste aus traditionellem spanischem Leben und modernem Komfort suchen. Nicht umsonst wird Estepona oft als das „Juwel der Costa del Sol“ bezeichnet – eine Investition, die trotz der Kaufnebenkosten langfristig Freude bereitet und Wertstabilität verspricht.
Wer mehr über die Vor- und Nachteile verschiedener Immobilienoptionen in Spanien erfahren möchte, findet in unserem Artikel zu Kaufen oder Mieten in Südspanien wertvolle Entscheidungshilfen.
